Около года назад банки начали вводить комиссии для застройщиков за сам факт выдачи кредита на их квартиру по льготной ипотечной программе и вообще не очень охотно выдавать льготные кредиты. Объясняли это тем, что компенсация им из госбюджета за выдачу дешевых кредитов слишком мала и такие займы банкам невыгодны. В феврале 2025 года Минфин увеличил возмещение банкам, позже компенсации были продлены до конца декабря. При этом их размер постепенно сократили. Если в феврале банкам «накидывали» по 3-3,5 процентных пункта сверх ключевой ставки, то сейчас, к концу года, это лишь 2,5-3 п. п.
Дальнейшего продления не будет. Как сообщили «Российской газете» в пресс-службе Минфина в ответ на запрос, с 1 января 2026 года в рамках программ «Семейная ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека» и «Ипотека для ИТ-специалистов» размер возмещения недополученных доходов по льготным ипотечным кредитам за счет средств предоставляемых субсидий установлен на весь срок действия льготных ипотечных кредитов. Теперь это 2 процентных пункта по ипотеке, выданной на приобретение жилья в многоквартирных домах, и 2,5 п. п. по кредитам на индивидуальное жилищное строительство.
«Стоимость фондирования для кредитных учреждений продолжает снижаться, — отметили в пресс-службе ведомства. — Кроме того, ожидается дальнейшее плановое снижение размера ключевой ставки Банка России». По мнению Минфина, возмещение банкам в 2-2,5 п. п. «позволит предоставлять льготные ипотечные кредиты гражданам без убытков для кредитных учреждений».
Банки выдают ипотеку по льготным программам под низкий процент для самого заемщика, но государство компенсирует им недополученные доходы. С января 2026 года за выдачу кредита на квартиру банкам будут доплачивать из госбюджета разницу между, например, 6% (максимальная ставка по «Семейной ипотеке») и 18% (ключевая ставка плюс 2 п. п.). То есть 12%.
По «Семейной ипотеке» возмещение по сути возвращается к уровню годичной давности, по «Дальневосточной и арктической» останется чуть выше (год назад было 1,5 п. п.).
Между тем, уже в октябре зампредседателя правления «Абсолют Банка» Антон Павлов отмечал, что многие банки вынуждены из-за сокращения процентных доходов повышать требования к заемщикам для сохранения маржинальности продукта. Однако тогда повышенное возмещение было продлено. «Сокращение возмещения могло привести к уменьшению выдач ввиду низкой рентабельности продукта. Сохранение же условий позволит банкам не сокращать кредитование по госпрограмме», — говорил Павлов.
Пока рано что-то утверждать наверняка, обычно на то, чтобы отработать деятельность в новых правилах, отследить динамику и сделать выводы, у рынка уходит некоторое время, говорит руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. «Впрочем, уже достаточно очевидно, что выдачи ипотеки по программам с госсубсидированиям будут ограничены, большинство банков сделали соответствующие объявления к концу года и готовятся к новой реальности. Думаю, в ближайшие месяцы многие делают ставки на комбо-ипотеку, возможно, тут на рынке появятся какие-то новые предложения. Вероятно также субсидирование ставок от застройщиков», — говорит он. Правда, отмечает эксперт, насколько это интересно будет застройщикам и как часто будет использоваться — пока оценить тоже сложно. «Дело в том, что такие решения прямо влияют на цены. При этом повышать стоимость своих «квадратов» застройщики если и будут, то крайне осторожно — это, в свою очередь, может существенно влиять на спрос, который в текущих условиях и так не слишком высок». По прогнозам аналитиков компании объем сделок на первичном рынке в результате может сократиться с февраля на 10%.
В конце декабря многие банки продлили часы работы своих отделений. Отчасти это было связано как раз с предстоящим сокращением возмещения и попытками выдать как можно больше кредитов до января. Также ажиотаж подогревает изменение условий «Семейной ипотеки» с февраля (разрешат получат только один кредит на семью) и слухи об обсуждении повышения ставки для семей с одним ребенком.
По предварительным оценкам банка ВТБ, в декабре российские банки выдадут физлицам порядка 735 млрд руб. для покупки жилья в ипотеку. Это на 48% больше, чем в ноябре, и в 2,6 раза выше показателя декабря 2024 года. Основным драйвером выдач в последний месяц года стал всплеск спроса на «Семейную ипотеку». «Декабрьский ажиотаж, с одной стороны, носит сезонный характер, с другой — в этом году он усилен дополнительным фактором: многие заемщики стремятся оформить «Семейную ипотеку» до конца года на фоне ожидаемых изменений в 2026 году. Это создало эффект «ипотечного дедлайна», — отметил старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин.
Источник: https://rg.ru
Фото: https://www.shutterstock.com
